Pendapatan opersional bersih atau Net operating income (NOI) adalah penghitungan yang digunakan untuk menganalisa keuntungan investasi real estate. NOI sama dengan semua pendapatan dari properti dikurangi semua biaya operasional. NOI adalah angka sebelum pajak yang muncul pada laporan laba rugi dan laporan arus kas properti kecuali pembayaran pokok dan bunga atas pinjaman, pengeluaran modal, penyusutan, dan amortisasi. Ketika metrik ini digunakan pada industri lain, maka disebut sebagai EBIT (earnings before interest and taxes) atau laba sebelum bunga dan pajak.

Rumus NOI adalah sebagai berikut:

Net Operating Income = Real Estate Revenue - Operating Expense

Atau

Pendapatan Operasional Bersih = Pendapatan Real Eastate - Biaya Operasional

Tentang NOI

NOI adalah metode valuasi yang digunakan oleh profesional real estate untuk menentukan nilai laba dari produksi properti. Untuk menghitung NOI, biaya operasional properti harus dikurangi dari laba yang dihasilkan properti.

Selain pendapatan sewa, properti bisa juga menghasilkan pendapatan dari fasilitas seperti parkir kendaraan, mesin penjual otomatis, dan laundry. Biaya operasional termasuk biaya yang opersional dan pemeliharaan gedung meliputi asuransi premium, biaya jasa hukum, utilitas, pajak properti, biaya perbaikan, dan biaya tenaga kebersihan. Pengeluaran modal atau capital expenditures seperti biaya pengadaan AC baru tidak termasuk dalam hitungan.

NOI membantu investor real estate menentukan tingkat kapitalisasi yang sebagai gantinya membantu mereka menghitung nilai properti, jadinya memungkikan mereka membandingkan peroperti yang berbeda untuk dipertimbangkan dibeli atau dijual.

Untuk properti yang dibiayai, NOI juga digunakan pada rasio cakupan hutang atau debt coverage ratio (DCR) yang memberti tahu kreditor dan investor apakah pendapatan properti dapat menutup biaya operasioal dan pembayar hutang. NOI juga digunakan untuk menghitung laba bersih multiplier, pengembalian kas pada investasi, dan jumlah pengembalian investasi.

Contoh menggunakan NOI

Mari kita asumsikan bila seseorang memiliki properti dengan pendapatan tahunan sebesar 180 juta rupiah dan mengeluarkan biaya operasional sebesar 80 juta rupiah. Dalam keadaan ini, maka akan menghasilkan NOI sebesar 100 juta rupiah karena 180 juta dikurangi 80 juta. Jika hasilnya minus, dimana biaya operasional lebih besar daripada pendapatan disebut Net Operating Loss (NOL) atau Kerugian Operasional Bersih.

Kreditur dan pemberi pinjaman komersil sangat bergantung pada NOI untuk menentukan potensi pendapatan dari property yang akan digadaikan, bahkan juga untuk menentukan faktor histori kredit investor dalam keputusannya. Secara sederhana, penghitungan metrik ini membantu pemberi pinjaman menentukan nilai awal properti secara fundamental dengan cara memprediksi arus kasnya. Jika properti dianggap menguntungkan, pemberi pinjaman menggunakan angka ini untuk menentukan jumlah pinjaman. Sebaliknya, jika properti menunjukkan kerugian operasional bersih (NOL), maka pemberi pinjaman cenderung menolak permintaan peminjam.

Pemilik properti dapat memanipulasi biaya operasionalnya dengan menunda biaya tertentu sambil mempercepat biaya yang lain. NOI juga bisa meningkat dengan menaikkan harga sewa dan biaya lainnya, dan secara bersamaan mengurangi biaya operasional yang diperlukan. Contohnya, ada skenario pemilik apartemen membebaskan penyewa dari biaya sewa sebesar 180 juta per tahun, sebagai gantinya penyewa ditunjuk sebagai manajer properti. Jika biasanya pemilik apartemen membayar gaji manajer properti sebesar 71 juta rupiah per tahun dan pemilik apartemen terpaksa memasukkan biaya gaji sebesar 72 juta rupiah dari pendapatan, maka sekarang pemilik hanya memasukkan 180 juta rupiah sebagai biaya gaji aktual.